Edificios de usos mixtos en Lima con impacto Urbano

Los centros urbanos en este siglo se caracterizan por su crecimiento desordenado y exponencial, sumado a ello, se han centralizado los diversos servicios, el empleo y la educación. Como resultado, se obtienen ciudades desiguales y ajenas a las dinámicas cotidianas de su población, quienes deben trasladarse por más de una hora para conectarse con estos servicios. La ciudad de Lima tiene estas características.

La ONU plantea en su Agenda Urbana, promover los usos mixtos como una de las estrategias para controlar el crecimiento de las ciudades (ONU HABITAT, 2017). Por otro lado, la mezcla de usos ha llamado la atención del sector privado; en el caso de Lima, las inmobiliarias ven como buena inversión desarrollar este tipo de proyectos. No obstante, estas se caracterizan por desarrollar proyectos que buscan usar al máximo el espacio físico posible, para obtener mayor rentabilidad, ofreciendo exclusividad y dejando de lado la contribución al mejoramiento urbano. Ante ello, surge la siguiente pregunta: ¿Cuál es el impacto urbano de los edificios de usos mixtos en la ciudad de Lima?

La mezcla o no de usos dentro un mismo edificio como parte de la planificación de la ciudad, fue tema de debate en el modernismo como parte de la búsqueda de la ciudad moderna; pero, quedó demostrado en ciudades como Brasilia, que el planteamiento a partir de la segregación de usos fracasó. Entonces, el camino es la mezcla de usos. 

Sin embargo, algunas ciudades del mundo, se arriesgaron a experimentar con los usos mixtos, e identificaron que la fórmula no es tan simple. Es así como a finales del siglo XIX, en las metrópolis norteamericanas producto de la demanda del sector económico, se comienzan a realizar edificios de usos múltiples (a+t Research group, 2011, pág. 13) y gracias al interés de los arquitectos de la época por la ciudad, se obtienen tipologías de edificaciones hibridas, las cuales logran revitalizar y/o activar nuevos centros urbanos. Estas tipologías son acompañadas de objetivos inherentes a ellas para lograr impacto en su entorno y en el espacio público, por ello, fueron replicadas en diversas ciudades en el mundo (a+t Research group, 2011, pág. 8).

En Lima, los usos mixtos es un tema novedoso y el punto de partida de las propuestas, es similar a los proyectos iniciales de hace años en las ciudades norteamericanas: un alto interés del sector privado y poca regulación por parte del sector público. Un ejemplo, son los proyectos concentrados en su mayoría en Lima Centro, sobre todo en los distritos de Miraflores, San Isidro y Barranco (Semana Económica, 2019), zonas que tienen sus servicios cubiertos y mayor espacio público en Lima. Estos solo favorecen al 22.3% de la población de Lima, que viven en estas zonas (INEI, 2017, pág. 25); cuando este tipo de proyectos, debe apuntar a generar nuevas centralidades en las zonas con déficit de servicios y de espacio público; coincidentemente son las zonas donde reside la mayor parte de la población limeña. 

Por otra parte, estos proyectos siguen ofreciendo áreas de recreación de uso exclusivo para sus propietarios, cuando el déficit de espacios públicos es evidente; el promedio de áreas verdes por habitante en Lima al 2018 es de 3.36 m2/hab (Lima Como Vamos, 2018). Estos proyectos refuerzan la tendencia a tener espacios públicos privatizados y cerrados, que no se insertan a la trama urbana de su entorno e ignoran uno de los principales problemas urbanos de Lima, aparte del transporte público.  

Si bien, en el Reglamento Nacional de Edificaciones se han propuesto normas para establecer la contribución urbana de estos proyectos (Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento, 2011); la poca coordinación entre los sectores públicos y municipios, pueden deformar el enfoque positivo de los usos mixtos (Kahatt & Morelli, Usos mixtos y vida urbana, 2020). 

En conclusión, no es suficiente promover los usos mixtos o dar facilidades para su construcción; como indica la ONU, en el numeral 81 de la Agenda Urbana, es necesario complementar el marco normativo en los diferentes niveles de gobierno que intervienen en la ciudad. Así mismo, la experiencia en mezcla de usos de otras ciudades y las tipologías resultantes exitosas, como los edificios híbridos, pueden servir como guía para perfilar el aporte urbano que necesitamos de estos proyectos: edificios insertos al tejido urbano y con vocación a lo público. (Kahatt & Morelli, Edificios Híbridos en Lima, 2014). 

Bibliografía

• a+t Research group. (2011). This is Hybrid. Vitoria-Gasteiz: a+t.
• INEI. (2017). Provincia de Lima: Resultados definitivos Censo 2017. Lima: INEI.
• Kahatt, S., & Morelli, M. (2014). Edificios Híbridos en Lima. ARKINKA Nº218, 80-91.
• Kahatt, S., & Morelli, M. (2020, Octubre 07). Usos mixtos y vida urbana. Retrieved from ElComercio: https://elcomercio.pe/blog/estudios-arquitectura/2020/10/usos-mixtos-y-vida-urbana/?ref=ecr
• Lima Como Vamos. (2018). Noveno Informe de Indicadores de Calidad de Vida . Lima.
• Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento. (2011, Julio 15). Reglamento Nacional de Edificaciones. Modificación de la Norma Técnica TH.020 HABILITACOINES COMERCIALES. Lima.
• ONU HABITAT. (2017). Nueva Agenda Urbana. Quito.
• Semana Económica. (18 de Septiembre de 2019). Colliers International. Recuperado el 14 de Octubre de 2020, de https://www2.colliers.com/es-PE/Articulos/Inmobiliarias-2